Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre ...) est garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante.
Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre
(sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un professionnel
(agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original.
Il peut aussi être établi par un notaire ; c'est alors le plus souvent
un acte authentique dont une copie doit être délivrée à
chacun de vous.
Le logement est la résidence principale du locataire
Il peut s'agir notamment d'une chambre ou d'un logement indépendant
ou situé dans un hôtel.
Lorsque le logement n'est pas
la résidence principale du locataire, sa location n'est pas spécifiquement
réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié
entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, vos
relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.
LE LOGEMENT DOIT ETRE DECENT
Le
propriétaire doit délivrer au locataire un logement
décent.
Si le logement ne satisfait pas aux conditions
de décence, le locataire peut demander au propriétaire, à
tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité
du bail en cours.
A défaut d'accord entre le propriétaire et
le locataire, c'est le juge qui détermine la nature des travaux et le délai
de leur exécution. Si le logement n'est pas mis en conformité le
juge peut réduire le montant du loyer.
UN BAIL ECRIT DONT LE CONTENU EST PARTIELLEMENT REGLEMENTE EST OBLIGATOIRE
Les clauses obligatoires
Propriétaire et locataire, vous avez intérêt à rédiger un bail ou contrat de location afin de clarifier vos relations.
- La durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit mentionner la raison.
- A son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.
- Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
- A
l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis
de trois mois :
- proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
- ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
- Cas
particulier :
Lorsque le logement est loué à un étudiant : la durée du bail signé à compter du 28 juillet 2005 peut être limitée à 9 mois ; le bail n'est, alors, pas automatiquement reconduit.
Les clauses non réglementées
Les
clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges,
les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes,
ne sont pas réglementées.
Afin de clarifier vos relations vous avez donc intérêt à prévoir :
- non seulement la durée du bail (un an minimum), mais également son point de départ ;
- le délai de préavis pour le locataire (un mois) ou le propriétaire (trois mois), mais également les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ? par lettre recommandée ou notification d'huissier ?
- la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision ;
- le montant des charges et notamment, la liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n'étant pas réglementées, elles peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire ou d'un versement de provisions avec régularisations périodiques ;
- le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution ;
- l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion et vol des équipements) ;
- les
clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c'est-à-dire
les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location
en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d'assurance.
Les obligations du propriétaire et du locataire
Propriétaire et locataire peuvent convenir librement d'obligations réciproques plus ou moins contraignantes.
En l'absence de précisions dans le bail :
Le propriétaire
devra :
- mettre le logement à la disposition du locataire et le conserver en bon état de réparation ;
- entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat ;
- assurer la jouissance paisible du logement à son locataire ;
- garantir
le locataire contre tous les vices ou défauts qui l'empêcheraient
d'utiliser normalement le local loué : humidité, infiltrations,
défaut d'étanchéité des cheminées par exemple.
Le locataire devra :
- payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail ;
- utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail ;
- répondre, le cas échéant, des dégradations et de l'incendie des locaux, à moins qu'il ne prouve qu'ils sont dus à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d'une personne que le locataire n'a pas introduite chez lui.
Le propriétaire peut d'ailleurs obliger le locataire à souscrire un contrat d'assurance incendie et dégâts des eaux, notamment.
Les documents
à annexer au bail
Vous avez intérêt à joindre au bail un état des lieux et un inventaire précis du mobilier.
L'état
des lieux
Il est recommandé d'établir un état des
lieux à l'entrée et au départ du locataire. Il s'agit d'un
document capital qui décrit le logement loué et ses équipements
(sanitaire, cuisine équipée ...). Apportez beaucoup de soin à
son établissement. En effet, c'est en comparant l'état des lieux
dressé à l'arrivée et au départ du locataire, que
le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation
de certains éléments détériorés. En l'absence
de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les
lieux en bon état de réparations locatives ; si tel n'est pas le
cas, le locataire devra en apporter la preuve.
Un inventaire
et un état détaillé du mobilier
Ce document doit
lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire
l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra
au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété.
Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments
d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.
Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation
si certains meubles ont été détériorés.
- Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l'état des lieux et l'inventaire par écrit, d'un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés par l'un et l'autre.
- Le
propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir
par un professionnel : il faut alors préciser qui supportera le coût
de cette intervention.
Des modèles de contrats sont disponibles auprès des professionnels, auprès d'associations de propriétaires ou de locataires, sur internet ou dans les librairies spécialisées.